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En artículos anteriores en 4S Real Estate, hablábamos acerca de lo complicado que puede ser la creación de proyectos inmobiliarios de largo plazo, pues no es posible predecir con facilidad la situación económica que vivirá el proyecto durante toda su vida. En esta ocasión, les compartimos algunas mejores prácticas y consejos al considerar ciclos en proyectos de largo plazo.
Una empresa que busque resiliencia y crecimiento de largo plazo deberá entender que hay negocios inmobiliarios para cada momento del ciclo económico. Reiteramos que no todos los ciclos son iguales ni son geométricos, sin embargo, presentamos un modelo conceptual que nos permite entender una visión macro de estos.
1. Subiendo la montaña rusa.
En el sentido ascendente del ciclo, se combinan preferencias positivas del público con una inercia de crecimiento. Ahí se encuentra el mejor momento del desarrollo de proyectos especulativos (de venta). Independientemente del tipo específico de proyectos, los rendimientos observados son mucho mayores que otras opciones del abanico inmobiliario.
Generalmente son estos momentos los que hacen que en los mercados aparezcan oleadas importantes de oferta. Asimismo, es cuando se le da poco interés a los mercados de usuarios finales ya que el desarrollador confía en que los inversionistas —seguramente racionales— se encargarán de hacer ese enlace. El éxito provoca presiones sobre los precios de la tierra y se hace difícil pensar en proyectos patrimoniales cuando los retornos especulativos son tan generosos (de punto A al punto B en la gráfica).
Aunque en esta etapa todo parece ir viento en popa, existe un problema claro: hay total incertidumbre sobre cuándo llegará el punto de inflexión de mercado (punto C en la gráfica). En los momentos de mejores rendimientos, justo cuando se detona la mayor cantidad de proyectos algo sucede que rompe por completo el círculo virtuoso e inicia la debacle (del punto B al punto C).
Algo que no se considera es el hecho de que los proyectos requieren un mínimo de dos años de gestión, por lo que se vuelve aún más difícil predecir si el punto de inflexión vendrá en los siguientes años. A quien es ajeno a la industria y ve grandes fracasos (posteriores a la inflexión) le es muy fácil criticar al desarrollador y juzgarlo, porque desconoce que en ese entonces era imposible tener el grado de visibilidad a futuro requerido por el proyecto.
Lo que sin duda es claro es que en la etapa mostrada en el triángulo de la izquierda de la gráfica (I), el desarrollador deberá maximizar su portafolio de proyectos especulativos.
2. Del clímax a la desesperación de la caída.
Llegado el punto de inflexión inicia el pánico total. Se retiran aquellos inversionistas que no cargan con responsabilidades de desarrollo y, de un día para otro, desaparece por completo el mercado especulativo. Los retornos esperados se vuelven sueños imposibles, y todo se trata de minimizar las pérdidas.
En este punto, quien invirtió en una estructura de organización, pensando en un crecimiento de largo plazo, entra en la problemática de no poder mantenerla. Justo aquí es donde cobran importancia los proyectos patrimoniales controlados por el desarrollador.
Del punto C al punto D en la gráfica se ubica el mejor momento para desarrollar y explotar proyectos patrimoniales. Son aquellos que solo podrán generarse al costo y que traerán rendimientos de renta fija modestos pero estables. En las épocas de crecimiento, estos proyectos no parecen relevantes, pero llegado este punto, son realmente oro en polvo. Es en este momento cuando todos voltean a ver el mundo de lo patrimonial como la gran oportunidad inmobiliaria.
Quien desarrolló proyectos patrimoniales (de renta) —sostenibles económicamente— goza de la tranquilidad de retornos estables y poco se preocupa por las condiciones de percepción general de mercado.
En la fórmula de resiliencia que proponemos, los proyectos patrimoniales —controlados por el desarrollador— forman parte clave de las etapas menos favorables del ciclo inmobiliario.
3. El punto más bajo y el inicio del avance.
Los ciclos no duran para siempre y, por lo tanto, en un momento estamos en el punto más bajo de la caída. Ahí llegamos a un tercer momento, el de hacer la reserva territorial. Los precios de propiedades caen a los niveles más bajos y hay enormes oportunidades a raíz del quebranto que causó el ciclo. Es el momento de comprar (punto E en la gráfica).
El problema es que prácticamente nadie tiene recursos para adquirir predios, a menos que, estratégicamente, hayan planeado esperar dicha instancia.
En una estrategia integral que busque apropiarse del ciclo inmobiliario, se planea de manera paralela la etapa de reserva territorial y se acentúa en los momentos ideales para la compra.
A esta visión de ciclo inmobiliario le hacemos las siguientes recomendaciones:
50 lecciones en desarrollo inmobiliario
