LECCIÓN INMOBILIARIA: PLANEAR PROYECTOS DE LARGO PLAZO


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LECCIÓN INMOBILIARIA: PLANEAR PROYECTOS DE LARGO PLAZO


  • Autor Marketing Arquimo
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  • Publicado el 2019-07-04
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A medida que aumentan las posibilidades de apalancamiento e infraestructura de desarrollo, es común que se busquen proyectos de mayor escala. Es decir, cada vez retamos más el tamaño de los proyectos que desarrollamos. El problema es que los mercados no crecen a la velocidad de nuestras aspiraciones, por lo que hacer un proyecto más grande se traducirá en enfrentar tiempos de absorción más largos.

Cuando vienen las épocas malas del ciclo, realmente la industria completa se apaga y cambia totalmente la dinámica de mercado. Como un borrón y cuenta nueva. El mercado que aparece después de la recuperación del ciclo no se parece en nada al anterior, y con ello surge una nueva generación de proyectos. Para quienes hemos vivido más de un ciclo en la industria, es claro que desarrollamos para los momentos —además de los sitios—. Entonces, construimos para períodos económicos, políticos, naturales y sociales.

Un proyecto que se plantea en un escenario de absorción de más de tres años tiene muy poca visibilidad sobre la situación económica que vivirá durante toda su vida y, por tanto, no debería planear en función de un escenario estático (extendiendo el presente indefinidamente).

Debemos preparar nuestros proyectos largos para una realidad ineludible: enfrentarán un ciclo económico completo que distorsionará completamente sus bases. Preparar un proyecto para el largo plazo tiene que ver con dos elementos: flexibilidad —que le permita recrearse cuando el tiempo lo requiera— y margen de maniobra para limitar el riesgo financiero del proyecto global y tener estructuras financieras de control ágiles que se muevan en intervalos cortos. Con estos dos elementos contemplados podremos afrontar la duración total del proyecto.

Consideraciones sobre la lección

En el mercado del real estate suele darse una diferencia entre los tiempos en que ocurre la demanda y en los que se brinda la oferta. Esto es así porque los desarrollos toman entre dos y tres años en estar terminados, lo que trae ciclos de escasez y de sobreoferta. Es decir, cuando se detecta la escasez de oferta, se dan dos situaciones: aumentan los precios de la poca oferta disponible y los desarrolladores inician proyectos (porque detectaron demanda insatisfecha). Para cuando esos proyectos están terminados, se producirá una sobreoferta y, por consiguiente, una baja en los precios. Asimismo, en este contexto de sobreoferta habrá que esperar a que el mercado satisfaga su demanda, pero considerando que el precio de la oferta permita seguir generando nuevos proyectos, para que no sea tan amplia la brecha entre ambos ciclos.

De acuerdo al libro Real Estate Economics, de Huber et. ál, no hay consenso entre los economistas sobre la longitud de los ciclos, la causa o las medidas para valorar su intensidad. El consenso que sí existe es que no hay dos ciclos iguales, por lo que los modelos de explicación sobre ellos deberán ser solamente empleados como referencias conceptuales.

¿Por qué nos equivocamos?

1. Planear en épocas de optimismo absoluto.

Generalmente los proyectos de gran escala se planean en las mejores épocas, que son las que inspiran su grandeza. En esos momentos, resulta difícil sentarse a hablar sobre cuándo vendrán las malas noticias, la inflexión negativa y el caos. Por lo mismo, un proyecto planteado en el presente no se prepara para esos contextos adversos y futuros porque no se ven en un intervalo de tiempo cercano.

2. No prever retrasos en tiempos del proyecto (de ejecución, legales o de absorción).

En algunas ocasiones planeamos proyectos para su ejecución rápida, pero muchos factores los alargan. Tiempo de permisos, retrasos en obra y otras situaciones extraordinarias pueden provocar que el tiempo de cierre del proyecto se extienda muy por encima de lo calculado y, por tanto, que llegue otro momento económico.

3. Creer que integrar un ciclo adverso en los pronósticos financieros puede frenar la inversión en el desarrollo.

Varios desarrolladores han justificado esta lección comentando que si uno incluye el efecto de una crisis o descalabro económico en la planeación de un proyecto, se vuelve poco atractivo para convocar a los inversionistas. Dada la importancia de los capitales en esta escala de proyecto, resulta inviable ser tan abierto al momento de presentar escenarios de futuro.



Fuentes

50 lecciones en desarrollo inmobiliario’